De quem é a responsabilidade pelo pagamento da corretagem?

A figura do corretor de imóveis é antiga. No Brasil teve seu início com a chegada da corte portuguesa à Bahia e ao Rio de Janeiro, em 1808, para organizar a marcação de residências e procurar novas moradias à pessoas desalojadas. Desde então, os corretores vêm prestando seus serviços em meio às transações do mercado imobiliário, sejam como pessoa física de forma autônoma, sejam associados a alguma imobiliária, mediante contrato de associação específico.

Antes de respondermos a pergunta do título deste presente artigo, é importante salientar a diferença entre intermediação imobiliária e corretagem. A primeira refere-se à mediação como forma de fazer a ligação de maneira imparcial entre os envolvidos na transação imobiliária. Já a segunda está ligada ao ofício/função de um corretor, tratando-se da taxa cobrada pelo serviço de instrução de todo o processo de compra e venda de um imóvel por uma pessoa ou por uma instituição. Observa-se que a corretagem exige maior empenho do corretor que realizará diversos processos para que a operação seja um sucesso.

Para o Doutrinador Pontes de Miranda, a corretagem é a atividade que vai intermediar pessoas que desejam contratar, ou praticar para terceiros algum ato. Já em relação à economia, a corretagem é a comissão do corretor em negociação da qual participa.

Entretanto, durante esse processo, surge a dúvida: “De quem é a responsabilidade pelo pagamento da corretagem? Vendedor ou comprador?”. Deste modo, neste artigo traremos respostas para essas e mais perguntas no que concerne à corretagem.

Inicialmente, é importante visualizarmos o que o Código Civil estabelece quanto às normas acerca da corretagem, assim, vejamos:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

(…)

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Portanto, ficou estabelecido que a remuneração do corretor, nos casos em que não estiver fixada em lei ou não for ajustada entre as partes, será acordada segundo a natureza do negócio jurídico.

Todavia, para a doutrina, quem paga a comissão é quem procura os serviços do corretor para comprar ou vender algo. Antônio Carlos Antunes Junior preceitua que: “Usualmente, no nosso direito, quem paga a comissão é quem procura os serviços do corretor, como por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência”.

Da mesma forma, Venosa discorre:

Essa remuneração, também denominada corretagem ou comissão, é geralmente estabelecida em dinheiro e em porcentagem sobre o valor obtido no negócio, conforme percentuais com base em usos e costumes ou tabelas oficiais ou corporativas, além, é claro, da dicção contratual. Nada impede, porém, que seja um valor certo, no todo ou em parte variável. Quem usualmente paga a comissão é o comitente, na corretagem de índole civil. (Direito Civil: contratos em espécie. 4ª Ed. São Paulo, Atlas, 2004, vol. 3, p. 580).

De maneira simples, não há uma regra geral na legislação quanto à responsabilidade do comprador ou vendedor no pagamento da taxa de corretagem. No entanto, o procedimento comum assumido por grande parte das imobiliárias é que o pagamento deverá ser realizado pelo vendedor, visto ser a parte beneficiada com a venda do bem.

Em relação ao pagamento dessa cobrança, a porcentagem do valor máximo da taxa de corretagem, estabelecida em lei, será de 6% sobre o valor final do bem. Porém, também existe uma maneira usual para o cálculo da comissão: a) comissão do corretor contratado por uma imobiliária: comissão da corretagem x percentual combinado; b) comissão da corretagem: valor do imóvel x percentual da comissão.

É importante lembrar que a porcentagem na corretagem varia conforme a região, tipo e valor do imóvel. Assim, no momento da compra e venda de um imóvel, fique atento ao acordado para que não haja a cobrança abusiva, consultando ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) da sua região e verificando os números exatos para definir a comissão de corretagem de imóveis.

Outra situação que poderá ocorrer é a desistência da corretagem, nesses casos, o corretor pode receber a sua comissão, desde que realizado o serviço e a desistência não tenha sido causada pela prestação de serviço indevida do corretor, conforme preceitua o Código Civil.

Vale destacar que existem alguns julgados acerca do tema que geram uma certa repercussão quanto a responsabilidade do comprador ou vendedor, como é o caso do julgado do STJ, no ano de 2016, no REsp 1599511/SP, que entendeu ser válida a cobrança de comissão de corretagem em face do consumidor (comprador), no ato da compra do imóvel.

Isto posto, via de regra, a pessoa que contrata os serviços do corretor é o responsável pela comissão. No entanto, é possível que as partes envolvidas na transação imobiliária decidam quem fará o respectivo pagamento. Indicamos que, no momento da negociação, seja observado de quem será a responsabilidade e a porcentagem devida, para que seja pactuado e conste no contrato um negócio jurídico justo, sem prejuízo a nenhuma das partes.

Nesse artigo foi possível conhecer um pouco mais sobre esse assunto que gera certa instabilidade no meio jurídico.

Como é uma matéria extremamente abrangente, dentro de pouco tempo escreveremos mais sobre esse tema! Caso tenha gostado, compartilhe com alguém que possa ter interesse!

FONTE:

https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/381341817/recurso-especial-resp-1599511-sp-2016-0129715-8