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16 de Agosto de 2022

Você sabe a diferença entre contrato de compra e venda, escritura e registro de imóvel?

Notamos que muitos possuem dúvidas acerca das etapas para a regularização de um imóvel, como o contrato de compra e venda, a escritura pública e o registro. Saber diferenciá-los é uma tarefa muito importante, principalmente quando se realiza transações tendo como objeto um imóvel.

Portanto, para sanar os questionamentos sobre esses temas, no artigo de hoje trataremos de cada um deles especificadamente.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

O contrato de compra e venda trata-se do instrumento que garante direitos para o vendedor e comprador. O artigo 481 do Código Civil aduz que: “é o contrato em que uma das partes (vendedor) obriga-se a transferir o domínio de uma coisa e a outra (comprador) a pagar-lhe o preço em dinheiro.”

Para Maria Helena Diniz (2015), no direito brasileiro as consequências dos contratos são meramente obrigacionais e não reais, logo, a simples existência do contrato por si só não gera a transmissão do domínio do bem ou da coisa, assim, apenas garante o direito e o dever da realização, como é o caso do contrato de compra e venda.

Por ser um dos instrumentos jurídicos mais utilizados no mercado imobiliário, é oportuno salientar quais as características do contrato de compra e venda. Refere-se a um contrato bilateral; oneroso, por se tratar da transferência de um bem com valor econômico e consensual, no qual o vendedor e comprador chegam a um acordo de vontades acerca do preço e coisa. Ademais, há alguns elementos principais desse contrato, como: elementos subjetivos (vendedor e comprador); elementos objetivos (coisa e preço).

É relevante observar também casos isolados em que o Código Civil estipula algumas restrições ou observações a serem tomadas pelas partes, como nos casos de venda de ascendente para descendente ou a compra e venda entre cônjuge. Nessas situações, fique atento ao que a lei determina.

ESCRITURA DE IMÓVEL

A escritura de um imóvel ocorre posteriormente à assinatura do contrato de compra e venda, sendo o ato que assegura a validade jurídica da transação de compra e venda de um imóvel com autenticação legal, ou seja, com fé pública. O documento é elaborado no Cartório de Notas, onde é validada a compra e venda. Entretanto, é pertinente reforçar que nos casos de financiamento de imóveis, o contrato fornecido pela instituição financeira provedora substitui a escritura do imóvel.

Para Vitor Frederico Kumpel (2017), a escritura seria um instrumento público lavrado no Tabelionato de Notas que possui a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir ato, ato-fato ou negócio jurídico dotado de fé pública.

O artigo 108 do Código Civil dispõe acerca da importância da documentação da seguinte forma: “A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.”

Na escritura pública constarão a lavratura, o histórico do terreno e também do imóvel, além do registro. O procedimento poderá ser feito em qualquer tabelionato do Brasil, na presença de um tabelião, ao contrário do registro que deve ser feito somente na cidade onde o imóvel está localizado. Além disso, fique atento a quais documentos o cartório irá solicitar, tanto do vendedor, quanto do comprador.

Em relação ao valor do procedimento, existem alguns custos que devem ser calculados no momento do planejamento financeiro no processo de compra e venda de um imóvel, inclusive no momento da escritura, como as taxas cartoriais e o ITBI.

REGISTRO DE IMÓVEL

O registro de um imóvel é o ato que sucede a escritura, em que no Cartório de Registro de Imóveis ocorre a transferência da propriedade com o registro na matrícula do imóvel. Sendo assim, será o ato que estabelece quem é o proprietário formal e legal de um imóvel. Nesse sentido, Aguiar Vallim, conceitua o registro de imóveis como a “serventia da Justiça encarregada de transladar para os seus livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, dando publicidade a estes atos que então se presumem autênticos, seguros e eficazes contra todos”.

Assim sendo, para dar início ao procedimento, a escritura pública deve estar regularizada no Cartório de Notas, após, é necessário apresentar ao Cartório de Registro de Imóveis, situado no local do imóvel, os seguintes documentos: RG; CPF; comprovante de residência; profissão; dados do cônjuge ou certidão de casamento ou união estável; matrícula do imóvel atualizada; cartela do IPTU ou valor venal emitido pela prefeitura; ITBI; negativa de débitos do IPTU. Todavia, o cartório poderá solicitar outros documentos, caso seja necessário.

Concluída a apresentação da documentação, é comum que os cartórios levem o prazo de, aproximadamente, 30 dias para a confecção do registro. Nos casos em que o imóvel seja financiado, deverá ser apresentado o contrato com a instituição, a qual substitui a escritura, que somente será emitida após a quitação.

Diferente do procedimento da escritura, em que apenas é concedido o uso do imóvel, o registro vem para firmar definitivamente a posse do mesmo. Por isso, dentro do processo de compra e venda, é de suma importância estar atento a regularização da escritura e, após, do registro.

Há uma série de riscos para quem não escolhe pela realização da escritura e registro, pois sem um ato válido, não há a transferência real da propriedade, assim, o imóvel ficará na iminência de ir para um inventário, nos casos do falecimento do vendedor; ser penhorado judicialmente ou poderá haver a venda do imóvel por parte do antigo vendedor, já que não há a escritura com o registro da venda na matrícula do imóvel.

Nesse artigo foi possível conhecer um pouco mais sobre as fases para uma adequada regularização do imóvel.

Como é uma matéria extremamente abrangente, dentro de pouco tempo escreveremos mais sobre esse tema! Caso tenha gostado, compartilhe com alguém que possa ter interesse!

Talita de Paiva Jorge Lôbo

24.016 OAB/GO

Camila de P. Jorge Cavalcante

27.789 OAB/GO

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8 Comentários

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A autora diz:” Diferente do procedimento da escritura, em que apenas é concedido o uso do imóvel, o registro vem para firmar definitivamente a posse do mesmo.“ Cabe aqui salientar que o registro não “vem para firmar a posse” e SIM para transferir a propriedade. O registro da escritura pública de compra e venda, no CRI , é o instrumento que confere o título de propriedade, dá publicidade à negociação e permite seu reconhecimento formal perante a sociedade. continuar lendo

Creci, OAB, etc. existem para que? Apenas "autorizar" para que um profissional específico possa exercer sua profissão? Já tive problemas com advogado, denunciei-o na OAB e, NADA; sei que continua até hoje advogando. Corretor? Se não entendo da "coisa" teria sido "enrolado" várias vezes nas compras e vendas de imóveis que já fiz durante toda minha vida, como um pequeno investidor. Eis um bom artigo a respeito dos documentos hábeis, nas transações de imóveis em geral... continuar lendo

Contrato de compra e venda e/ou escritura pública não garantem a posse definitiva do bem imóvel.
A rigor, nem mesmo o registro da escritura pública podem garantir a posse definitiva do bem. Isso porque não é impossível aparecer alguém de possede de posse de um outro documento com registro anterior, especialmente quando se trata de área rural. continuar lendo

Muito bom artigo colegas continuar lendo